Gewerbe zu Wohnen.

In Berlin ist eine Nutzungsänderung immer dann genehmigungspflichtig, wenn die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen stellt als die bisherige. Beim Wechsel von Gewerbe zu Wohnen ist das praktisch immer der Fall — Wohnen unterliegt strengeren Anforderungen an Belichtung, Schallschutz, Brandschutz und Stellplätze. Zwei Ebenen entscheiden über die Genehmigungsfähigkeit:

Bauplanungsrecht — wo ist Wohnen zulässig?

Der Bebauungsplan legt fest, welche Nutzung in deinem Gebiet erlaubt ist. In Mischgebieten (MI) und Wohngebieten ist Wohnen in der Regel zulässig, in Gewerbe- (GE) und Industriegebieten (GI) grundsätzlich nicht. Wir prüfen deinen Gebietstyp vorab und klären, ob eine Ausnahme oder Befreiung möglich ist.

• ✓Mischgebiet (MI): Wohnen in der Regel zulässig
• ✓Gewerbegebiet (GE): nur über Ausnahme/Befreiung
• ✓Industriegebiet (GI): grundsätzlich unzulässig

Bauordnungsrecht — wie muss gebaut werden?

Auf der zweiten Ebene prüft die Bauaufsicht die konkreten Anforderungen an Wohnraum. Ab dem 1. Januar 2025 müssen zudem bei den meisten Verfahren drei Viertel der Wohnungen barrierefrei erreichbar sein.

• ✓Belichtung & Belüftung
• ✓Schallschutz
• ✓Brandschutz & zweiter Rettungsweg
• ✓Barrierefreiheit (ab 2025: ¾ der Wohnungen)

Welches Verfahren greift, hängt vom Umfang und davon ab, ob es sich um einen Sonderbau handelt. Die Berliner Bauordnung (BauO Bln) unterscheidet:

Verfahrensfrei

Nur, wenn die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen stellt — bei Gewerbe → Wohnen praktisch nie der Fall.

Genehmigungsfreistellung (§ 62 BauO Bln)

Unter bestimmten Voraussetzungen und nur, wenn kein Sonderbau vorliegt — ohne förmliche Baugenehmigung, aber mit Vorlage bei der Behörde.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 BauO Bln)

Der Regelfall: reduzierter Prüfumfang (Planungsrecht, Abstandsflächen, Verkehrssicherheit). Hält die Behörde die gesetzliche Frist nicht ein, gilt die Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion).

Volles Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO Bln)

Bei Sonderbauten — mit vollständiger bauaufsichtlicher Prüfung.

Die Gesamtkosten setzen sich aus zwei Blöcken zusammen: unserer Planungs- und Antragsleistung und den behördlichen Gebühren. Unsere Leistung gibt es zum Festpreis ab 950 € — was abgedeckt ist, steht vorab im Angebot, nie erst auf der Rechnung.

Die behördlichen Gebühren erhebt das Bauamt separat (Landesrecht); bei einer reinen Nutzungsänderung ohne baulichen Umbau fallen sie in der Regel geringer aus als bei einem Neubau. Mögliche Zusatzkosten — etwa für Statik- oder Brandschutznachweise — weisen wir transparent als Aufschlag aus.